2005년 6.27 대책과 2005년 8.31 대책에도 불구하고, 수도권과 주요 광역시 아파트 가격은 잡히지 않았습니다. 특히 강남권을 중심으로 한 분양권 투자와 다주택 보유자의 세금 회피 전략이 이어지면서 시장은 여전히 불안정했습니다. 이러한 배경 속에서 2006년 9월 7일, 정부는 훨씬 더 강력하고 구체적인 규제를 발표했는데, 이것이 바로 9.7 부동산 규제입니다. 이 대책은 이전 정책이 다소 추상적이었던 것과 달리, 대출 한도·세율·거래 제한 조건을 수치로 명확히 제시한 점이 특징입니다. 예를 들어, 주택담보인정비율(LTV) 40% 제한, 총부채상환비율(DTI) 40% 적용, 그리고 다주택자의 양도세 중과율이 60%까지 강화되는 등 실질적 수단을 내세웠습니다. 이번 글에서는 이처럼 구체적 제도를 통해 나타난 변화들을 세부적으로 살펴보겠습니다.
대출 규제 수치 강화 (LTV·DTI·DSR)
9.7 대책의 가장 큰 특징은 대출 규제의 수치적 강화였습니다. 우선 투기과열지구로 지정된 서울 강남·서초·송파 등 주요 지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 기존 60%에서 40%로 축소되었습니다. 이는 집값의 40%까지만 대출이 가능하다는 의미로, 자기자본 비중이 훨씬 높아져야 주택 매수가 가능해졌습니다. 또한 총부채상환비율(DTI) 역시 기존 50%에서 40%로 강화되어, 연간 소득 대비 상환 가능 금액 이상으로 대출을 받기 어려워졌습니다. 나아가 이후 본격 도입된 총부채원리금상환비율(DSR)의 사전적 개념이 적용되면서, 다주택자나 고소득 투자자라도 무리한 대출이 차단되었습니다. 이런 조치들은 단기적으로 거래량을 급감시켰으나, 가계부채 증가 억제와 투기적 수요 차단에는 효과적이었습니다. 실수요자 중심의 대출 구조를 확립했다는 점에서 중요한 전환점으로 평가됩니다.
다주택자 세제 중과 (양도세·종부세 강화)
세제 측면에서 9.7 대책은 다주택자의 보유 부담을 극대화했습니다. 1가구 2주택 이상 보유자에 대해 양도소득세 중과세율을 최대 50%에서 60%까지 인상하여, 매각 시 막대한 세금을 부담하도록 했습니다. 종합부동산세 과세 기준도 대폭 강화되어, 공시가격 6억 원 이상 주택에 대해 누진적으로 세율이 적용되었습니다. 특히 1가구 3주택 이상 보유자의 경우 사실상 ‘투기 수요자’로 분류되어, 매각 이익의 대부분을 세금으로 환수당하는 수준이었습니다. 이로 인해 다주택자들은 보유세와 양도세의 이중 압박을 받았으며, 단기 매도 혹은 증여를 통한 회피 전략을 고민할 수밖에 없었습니다. 이는 시장에 매물이 증가하는 효과를 불러왔지만, 동시에 일부 자산가들은 법인 전환, 가족 증여 등 편법을 활용해 대응하면서 또 다른 부작용을 야기했습니다.
거래 제한과 분양권 규제
9.7 대책은 단순히 세금과 대출에 그치지 않고, 거래 행위 자체를 제도적으로 차단했습니다. 투기과열지구 내 신규 분양 아파트의 경우 분양권 전매 제한 기간을 최대 5년으로 확대하여, 단기 시세 차익을 노린 투기를 억제했습니다. 이전에는 당첨 직후 전매가 가능하거나 1~2년 제한에 그쳤지만, 9.7 규제를 통해 사실상 입주 전까지 거래가 봉쇄되면서 투기성 자금 유입이 급격히 줄어들었습니다. 또한 청약 제도 역시 개편되어 1순위 자격 조건이 강화되고, 무주택자와 장기 청약저축 가입자에게 더 많은 기회가 주어졌습니다. 이로 인해 ‘묻지마 청약’ 열풍이 어느 정도 진정되었고, 시장은 실수요 중심으로 재편되는 효과를 보였습니다. 다만 단기적으로는 청약 경쟁률 급락과 거래절벽 현상이 발생하며, 시장의 활력이 떨어지는 부작용도 있었습니다.
9.7 부동산 규제는 이전 정책들과 달리 구체적 수치와 제도로 시장에 충격을 준 강력한 대책이었습니다. LTV 40%, DTI 40% 적용, 분양권 전매 5년 제한, 다주택자 양도세 중과 60% 등은 당시 시장 참여자들에게 명확하고 체감 가능한 압박이었습니다. 단기적으로는 거래 절벽과 가격 조정, 세금 회피성 거래 증가라는 부작용이 있었지만, 장기적으로는 가계부채 억제와 투기적 수요 차단이라는 긍정적 효과를 남겼습니다. 또한 이후 부동산 규제 패러다임이 “세제·대출·거래를 동시에 조이는 방식”으로 정착하는 계기를 마련했습니다. 오늘날에도 주택담보대출 규제나 다주택자 세제 강화 논의가 이어지고 있는 것을 보면, 9.7 대책은 단순한 일회성 정책이 아니라 한국 부동산 시장 규제의 틀을 만든 중요한 분기점이었다고 평가할 수 있습니다.